Nueva Ley de rehabilitación de edificios residenciales

La nueva Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, introduce novedades muy relevantes en tres grandes apartados. De interés especial para nuestros asociados, los analizamos a continuación.

Modificación de la Ley de Propiedad Horizontal

El texto modifica la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, para facilitar la toma de decisiones en las comunidades de propietarios. En concreto, los acuerdos relacionados con obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la accesibilidad o de la eficiencia del edificio se podrán aprobar por mayoría simple, así como la solicitud de ayudas y financiación para tal fin.

Asimismo, y en cuanto a la accesibilidad y las actuaciones de conservación, reparación y rehabilitación, que debe entenderse también incluidas por las instalaciones que tecnológicamente las faciliten, se incorporan importantes modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal:

Artículo 2. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

“La Ley 49/1960, de  21  de julio sobre propiedad horizontal, queda modificada como sigue:

Uno. Se modifica la letra f) del apartado 1 del artículo noveno, que queda redactada en los siguientes términos:

<<f) Contribuir con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez. 1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diecisiete.2. de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado  con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.>>

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete, que queda redactado en los siguientes términos:

<<2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditable a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, prestamos  o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los prestamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”

Deducciones fiscales

En el apartado de la fiscalidad, destacan tres deducciones en el IRPF por obras de mejora de la eficiencia energética en viviendas y edificios residenciales. Para este capítulo, se han habilitado 450 millones de euros que se financiarán a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. Las deducciones que recoge el texto son las siguientes:

• Deducción del 40 % por actuaciones que reduzcan un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o mejoren la calificación energética alcanzando las letras ‘A’ o ‘B’ en vivienda habitual. Su periodo de aplicación finalizará el 31 de diciembre de 2022. La medida está dirigida a personas físicas y la deducción máxima por vivienda asciende a 7.500 euros.
• Deducción del 60 % por actuaciones que reduzcan un 30 % el consumo de energía primaria no renovable, o mejoren la calificación alcanzando las letras ‘A’ o ‘B’ en edificios residenciales. Su periodo de aplicación finalizará el 31 de diciembre de 2023, debiendo tratarse de actuaciones de mejora que afecten al conjunto del edificio. Podrán acogerse a esta deducción personas físicas en cuyo edificio se hayan realizado estas actuaciones y la cuantía máxima a deducir es de 15.000 euros por vivienda.
• Deducción del 20 % por actuaciones que reduzcan un 7% la demanda de calefacción y refrigeración en vivienda habitual. Su periodo de aplicación finalizará el 31 de diciembre de 2022, y siempre y cuando se trate de la vivienda habitual del contribuyente o que esté destinada al alquiler como vivienda habitual. Esta deducción está dirigida a personas físicas. La reducción de la demanda deberá acreditarse mediante el certificado energético de la vivienda. La cuantía máxima de deducción por vivienda es de 5.000 euros.

Además, el texto incluye una importante mejora en materia de fiscalidad, ya que las ayudas para la rehabilitación no se incluirán en la base imponible del IRPF, por lo que no tendrán ningún tipo de impacto para el receptor de estas ayudas públicas.

Creación de una línea de avales ICO

En el capítulo de financiación, la Ley aprueba una línea de avales de hasta 1.100 millones de euros para financiar obras de rehabilitación que contribuyan a mejorar la eficiencia energética. De esta forma, se busca cubrir parcialmente los riesgos de los préstamos concedidos por entidades financieras privadas destinados a la rehabilitación energética de edificios residenciales, al mismo tiempo que se refuerza el apoyo a los propietarios y comunidades de vecinos.

Noticia publicada en el último número de la revista El Instalador